大家周末好（2020年3月29日晚20:52）照例进行一周闲聊，最近一段时间大家都关注疫情发展，随着疫情受控，境内生产经营都相继恢复，与此同时房子销售也开始恢复。这段时间房子话题重新又热了起来，大家普遍关心未来的房价会怎么走，很多预期或者担心房子可能会出现另一轮的价格持续上涨。
根本原因有几个：
第一：当前我们的经济确实面临一定压力，在未来是不是还会把房地产行业拿出来作为提振经济的手段，会不会有另外一轮房地产上行周期出现。
第二：在前面问题的基础上，类比2003年非典以后（因为非典以后的房价是大幅度的上涨），所以在肺炎疫情影响过后，房价是不是也会出现和03年相类似的大幅上涨？
第三：全世界央行都在放水，而中国的货币政策在未来恐怕也会有继续放松的空间，这样的一种情况下会不会催动另外一轮的房地产泡沫膨胀？
我觉得对于任何问题，不管经济还是金融市场或者房地产，如果不把当时所处的社会持续健康发展阶段和时期，当时经济环境以及我们个人和家庭在当时和现在的状态结合起来做多元化的分析，恐怕就会“刻舟求剑”。就像“非典和新冠”对于房地产的影响到底是一样。我们打个比方：比如上个礼拜下大雨，结果电闪雷鸣、炸雷响起以后，立即在地上捡了一个钱包，钱包里边装了很多钱，那今天又是下大雨，天又在打雷闪电，我是不是立刻又会捡一个钱包呢？很显然不确定，因为捡钱包和很多因素有关系，我恰巧在那个地方、恰巧有人丢了钱包，恰巧被我看见了，所以我捡了，而捡钱包这件事和打雷是没关系的；我捡钱包这件事所需要的必要条件是：我的时间、地点和偶然性，必要条件绝不是打雷闪电，甚至打雷闪电在这样的一个过程没有起到任何作用。我们再举一个例子，比如一个小朋友大概四-五岁，他摔一跤恐怕身上根本就没伤，因为小孩很轻，骨头、肌肉都很软、很有韧性，并不会有特别大问题。如果是个20-30岁小伙子突然摔一跤，恐怕结果就会比较严重，可能会把脚崴了，可能会把筋撑了，甚至把骨头伤了，但是经过一段时间的治疗，很快就会恢复起来，因为还年轻。如果70~80的老人摔了一跤，大家想想会出现什么样的问题呢？即便这跤摔得不如以前狠，恐怕结果要比前面要严重。因为骨头已经脆了，已经疏松了，很容易发生骨折，如果再有别的病，可能引起病发症，摔完跤以后的恢复会非常之慢，小孩时候、年轻时候完全不同。这两个例子其实就是说：我们思考任何问题，不能把思考的问题主体脱离所处的环境，以及当时所具备的条件，否则得不出非常准确的结论来，就像这一次疫情对于经济和金融市场的冲击，完全不能够和非典相类比是一样道理。
我们把这个话题转到房子上面来，03年非典和这一次的新冠，都在一段时间之内压抑整个市场需求，使房地产销售中断，但是在结束以后可能对房地产的影响以及表现不会相同，因为这两次疫情就像闪电一样，我们主要去看房地产行业在03年和现在所处的环境有什么不同？我们国家商品房改革从90年代中后期开始，到98年全面取消了分配房，正式进入了商品房时代，所有的房屋都是商品房，03年和98年之间只差了5年，而在这5年过程中，商品房经济刚刚兴起，开发商才刚刚出来，房子也在大面积盖，即便盖了也跟不上我们的需求。如果我们把房地产行业举例子为刚才的小孩的话，在那个时候就是飞快成长的儿童，大概四-五岁样子。大家想想“正在长个子的时期，个头非常快，两个星期不见，前面的衣服恐怕都穿不了”，它是蓬勃的朝阳产业，供不应求导致整个房价在那几年迅速蹿升；非典对它的贡献“在非典过程中房价没有涨，因为没有交易”，非典过后被憋坏的需求立刻集中释放，会导致整个房价被热炒，但是需求急速释放是一个阶段性，它不可能长时间急促释放，就跟我们吹完了气球把它撒气是一样，你一下把气放完了以后，后边就没有了，如果你慢慢地放，会慢慢缩下去，如果很快放气就会很快缩小。现在的房地产行业处在什么阶段？很显然不是朝阳，已经是夕阳，而且拐点在前两年已经出现，一方面行业自身发展本身的周期所决定；另外是整个房地产政策的调控，促使拐点到来，房地产行业经过了前面20多年的快速增长以后，进入了下行周期，从年轻变得开始衰老。整个行业发展已经相当充分，而且从现在情况去看，整个的已建和在建的商品房供应，如果从单纯居住面积考虑，现在供应相当充足，甚至“供大于求”。好，这是从行业层面。
我们再看当时的经济环境，大家都知道我们现在全年GDP增长幅度大约在6%左右，今年恐怕在5%水平。2003年当时的经济稳步的增长速度是坐火箭飙升，正在起步期，我们刚刚加入WTO不久，尤其进入21世纪以后，我们整个经济飞速成长，我们国家在03-04年时候，GDP增幅有多少？两位数，都是以11%~12%速度在飞奔，后边更夸张，13-15都有，因此整个经济所处的发展阶段也不同，而这个发展阶段直接影响的是我们的收入。收入增长快，去投资改善住房需求以及支出，负担小，而需求大，当时我们的城镇家庭收入增长水平是多少？在2003年到2004年阶段，创造了当时最快的收入增长速度，以每年同比10%~12%增速在增长，一直到2007年创造了接近20%的年增长率，现在增长水平如何呢？我们在2019年统计数据是7.9%（和当时没有办法比，而且7.9%是从前面的高增速开始下行的低档）2007年可支配收入增速创了峰值以后，在2011年到12年时，曾经一度达到过13-14%水平，随后就一路下滑，一直到2015年左右，整个增速稳定在8%左右，一直到现在目前低于8%。收入增速逐步下滑，势必会抑制整个城镇居民的投资、消费、支出信心以及水平，何况今年经济面临下行压力非常大，可能我们的收入增速会进一步放缓，甚至有些居民可能会缩水。因此大家想一想对于整个房地产的支持会有多大。另外很重要的：货币政策，房地产对于整个货币供应的反映是相对来说还是比较敏感，我们都说放水，放水越多整个房价涨得快，如果放水越小（闸门关得紧）房地产恐怕就起不来。看一下大家都熟悉的M2增长情况，恰恰在2003年，中国的M2货币供应达到了当时峰值，峰值一直从90年代中期到2008年之前，这10来年的最高点，恰恰在2003年，中国M2的货币供应同比达到了20.8%的超高值（在前面年度里面，一般水平保持在13%左右，后边的年度，直到2008年飙升之前也是大概15-16%，恰恰是2003年达到20%）不过整个21世纪初一直到2014年过程中，M2供应的增速都是保持在两位数以上，也就是13~15%水平。但是现在的M2是多少呢？今年最新数据2月底是8.8%，在贸易战以及疫情出来以后，我们的刺激政策所导致的水平，前面大多数在8%上边高一点点，这个水平和前面数10年完全不是一个级别，也是从14年15年开始出现了很明显的下跌，而现在整个央行对于货币供应已经找到了“矛”（就是GDP）这样的一个问题我们在前面讲过：货币供应的矛定GDP，加上一定的通胀水平，就是M2。如果按照这个逻辑往下推演的话，未来整个M2增速也会保持相当平稳，甚至仍然会有下行空间，因为我们GDP会下行。我们从当下央行政策是相当有定力，未来恐怕会在保持量的稳定情况下，在价格方面逐步给予一些空间，而不是在货币供应总量上搞强刺激、大水漫灌。
第一个我们当时地产行业所处的阶段（现在大大不同)，第二个是经济发展阶段以及增速与现在也大大不同。第三个是我们收入水平增长情况与当初也有非常大的差异。第四个是货币政策与当时扩张期也完全不同，甚至相反；在对比了这些要素区别以后，你是否能够稍微理清楚一些头绪呢。
后面就是“疫情对于人们的心态影响究竟有多大，这种影响会否带来持续的购房爆发”放开想象思考。好，今天就到这。
