（张马片区 2019,10,14拍照）
先说最关怀的，就在这个刚刚曩昔的11月，张马屯片区是真降价了。
悦棠府高层毛坯11000左右，十月仍是13000呢，现在首付就30万，买；
天宸高层精装饰12000左右， 7月价格仍是15000左右，这价格带装饰，真实，买；
公园学府高层精装饰顶楼12000左右，5月价格仍是15000，金茂质量，听起来就定心，买；
年代第宅高层精装饰12200左右，5月价格在14000-15000，改进社区啊，高端人群啊，买；
魅力之城高层精装饰12000左右，传闻5月价格在13800-15300，大社区啊，买；
璟樾高层毛坯11500左右，锦悦府高层毛坯11700，中介说真想要还能再廉价10万，买；
新城香溢华庭高层毛坯11300左右，就剩几套，再不抢就没了，3万团购费算什么，买；
天鸿公园大路高层毛坯11700左右，首付还能分期，买；
碧桂园凤凰首府高层精装饰12900左右，上个月的客户仍是14300呢，降了，买；
翡丽第宅高层精装饰14700左右，最终一栋高层啊，R3线地铁口啊，买；
……
（2017年12月1日，张马土拍信息）
去张马片区之前我认为售楼处也就小猫两三只，到了售楼处才发现价格是楼市最好的春药，繁忙的置业参谋和川流不息的客户（不知道谁是真的谁是假的），都在说同一件事，价格面前，一切都是浮云。
01
等了十分钟
置业参谋说没空
一降价，整个张马片区就火起来了。
形象最深入的是新城香溢华庭售楼处。在沙盘那等了快十分钟，一向没人招待，工作人员问一个路过的置业参谋有空接客户吗？置业参谋忙着告知另一组客户赶忙预备首付，只留下一句匆忙的“没空”。
（香溢华庭售楼处）
在香溢华庭没人理是正常的，周六去的时分传闻还有十来套，估量你看到文章的时分就现已清盘了。2018年6月15500，7月16500，2019年1月14000，4月12500，而现在，11300的价格，36万左右的首付能买套小户型，也就难怪客户乐意安静排队等候置业参谋的招待了。
（凤凰首府售楼处，除了客户还有带着孩子参与活动的家长）
张马片区的其他售楼处，只需降价的，人气都不错。听置业参谋说多是奔着小户型的价格优惠来的，在公园学府刚坐下10分钟就听见大声吆喝着一套成交的。天宸、悦棠府、年代第宅这种一假如二的沙盘、样板间里客户都不少。至于翡丽第宅这种改进楼盘，14700的价格偏高冷，售楼处天然热度有限。究竟，现在跃跃欲试的是刚需！
02
有置业参谋说高层一平赔2000
有置业参谋说地价太贵降不下来
“传闻他们有一个公式，土地价格乘以什么得出这个楼盘一平14800才干保本，现在一平就亏2000”。置业参谋言之凿凿，韭菜们懵懵懂懂，如同开发商成了苦情的小白菜。
“你要真想要，有14700的工抵房，地价1万呢，无法往下降，”“这一栋洋房才1亿货值，要是盖成高层能卖几个亿，洋房卖23000正常”。要不是知道有容积率这东西，知道一块地上总建筑面积多少是固定的，我都要为开发商掬一把怜惜泪了，那么贵的地价还要人家降价，这不为难人嘛。
土拍时，楼面价一万，房价打破两万大关指日可下，翻倍涨。卖不动时，楼面价一万呢，降1000是良知价，降2000是赔本甩。那一瞬间置业参谋诚实的面孔莫名有了BGM“老板和小姨子跑了，全场赔本大促销”。
所以，看清逻辑了吗，楼面价是开发商最大的保护伞。
可再细心一想，地价是开发商炒起来的，是开发商自己拍的，和客户买贵了不能让开发商赔偿丢失相同，都是市场化的成果，买定离手，愿赌服输算了。谁规则了只许韭菜亏上10万首付，开发商不能赔本促销呢。
况且，高层降价了，洋房补回来。从南京到北京，买的没有卖的精，自古如此。
03
只需精装饰还在
开发商的底裤还在
除了地价，精装饰也是房价贵的一个理由。
还记得2017年楼市一片大好时，楼盘掀起“精装潮”，这个3000，那个5000，如同装饰用的是金子才对得起豪宅的身份。2018年下半年楼市秋风乍起，也是开发商自动“去精装化”。到了本年，一波又一波楼盘自动脱掉了精装饰的马甲，这才从头迎来被高房价关在门外的毛坯客户们。
不知道东拓力度迅猛的张马片区是不是满意这个定理，估量只要时刻能知道答案。今时今天，开发商祭出了本钱的大旗，割肉流血都说疼的狠，真疼假疼有多疼，咱也不知道，咱也不敢说，咱也不敢问。
（张马与新东站的中心地带 2019.10.14拍照）
04
都有自己的杀手锏
都在拆对方的台
这家说我家毛坯一假如，你不或许找到更廉价的价格了。
这家说我家精装饰一万二，装饰规范1000元，自己装又没这个好还比这个贵，干嘛费事呢。
这家说，你看看他们小街区的规划，社区里没有公共设备。仍是咱们大楼盘有舒适度高啊。
这家说，他们是廉价，你也不看看那当地都跑多远了，真住起来，仍是咱们地段好的更舒畅。
……
（天宸售楼处）
逛售楼处就像看一出宫斗戏，都在泰然自若的对你上眼药，都在杰出本身的特征，环肥燕瘦，各有千秋。有售楼处的当地就有江湖，搞死对手，才干活下来，一点不假。
假如真的对某一个楼盘感兴趣，必定要到它周边走一走。这家置业参谋说的或许是真话，但你也或许仅仅看到了心动目标花枝招展的小v脸，对家的置业参谋里有作用最好的卸妆油，分分钟还你一张毛孔清晰可见的素颜大饼脸。
05
新东站和西客站在走同一条路
张马片区开展好需求5-10年
张马片区的CLD虽然是假的，但未来或许是夸姣的。政府在拍地时规则路途及校园等配套设备要建好后才干经过检验，不知道能否真的实现？但随着年月的消逝，这一片青青麦田终究会变成树立的楼房，像从前的西客站相同。
相同的，西客站用10年开展到现在的现状，仍然有大片荒地，仍然有不少工地，仍然伴着施工声入睡。这是每个新成长片区绕不开的阵痛，新东站的火车会比西客站跑的更快吗？会缩短张马片区的时刻？或许片区的转型就需求五六七八年？谁知道呢？
（无边无际的张马片区，2019,10,14拍照）
配套或许缺乏、或许长期存在工地，小组团街区要考虑噪音尘埃、寓居公寓也不少、密度大出行或许不方便……
再多的缺乏，这儿仍然是济南刚需的首要购房阵地之一。仍是那句话，每个楼盘，存在即合理，考虑好以上的种种状况，想清楚你买房子要的是什么，然后再做决议。
牢记牢记，必定要去工地多看几遍，营销中心在工业北路的地段再好，未来的家仍是在对面的麦田里。
06
置业参谋说
别用一个确认的现在
赌一个不确认的未来
接过这碗鸡汤的时分，我差点一口全干了，幸而缺乏四位数的存款阻止了我。我的妈呀，还有比这句更适合降价潮的张马片区，更能影响摇摆不定的刚需的吗？
济南“54321”的大饼虽然成空，但开发商显着提高了刚需对房价的耐受力。咱们习惯了万元地价，习惯了悠远的新东站一万四五的价格。所以当它降下一两千，开发商便稳坐钓鱼台，能拿出一份美观的年报了。许多买到便是赚到的购房者，或许还会感觉开发商真是良知。
像极了爱情里低微的备胎，女神仅仅微微一笑，连孩子的姓名都想好了。
那位灌鸡汤的大哥说，谁也不知道下一年什么价，但现在买得起，为啥不买呢，假如下一年再涨呢？
是啊，假如呢？所以香溢华庭周五一天能卖10套，所以冰冷的冬季挡不住购房者的热心。
可是，假如下一年再降呢？像那位上个月14300下手的大哥，怎么能提早预见这个月就12900了。所以还有人安坐家中，等候下一年更接地气的价格。假如闲着无事，再看看地产下半场的群里，又发来哪家楼盘售楼处里举起了白条幅，那都是买后又遭受价格滑坡的购房者，无言的表达。
但，你在一旁血泪控诉开发商降价让你丢失几十万，另一旁，仍是不断的有刚需前往售楼处，沙盘前从不短少细心听置业参谋描绘宏伟蓝图的小夫妻……多少人努力奋斗，不都是为了在这座城市安一个家。
想起知乎上还有人在发问2020房价会降吗？有人挑选出手，有人挑选等候，疯狂的售楼处里，满是赌徒，在赌一个不确认的未来。
（远眺张马片区，2019,10,14拍照）
